又一家千亿房企股债遭遇抛售！

来源丨不良资产行业观察综合彭博社、小债看市等

中资地产公司今年来接连出现违约事件后，市场警觉性提升。开发商禹洲集团发布盈利预警之际，评级机构火速下调了评级，投资者也持续抛售其股票和美元债券。

禹州集团周末发布的业绩预警公告指出，该公司预期与2019年度相比，2020年度的综合纯利将显著下降。

利润下降主要由于：

(1)受新冠病毒疫情影响，若干物业项目的开发进度及物业交付有所延期，导致收入及利润递延确认;

(2)该集团的毛利率减少，原因是一些国家房地产相关调控措施导致物业项目的售价低于预期。

据了解，于2020年末，该集团的综合合约负债约为223.7亿元，连同合营公司及联营公司的合约负债总额分别约为376.7亿元及119.3亿元。禹洲集团认为与该等合约负债相对应的大部分已预售物业项目将于未来两年内交付。此外，集团于2020年度的物业合约销售总额约1049.7亿元，较2019年度增长39.74%。禹洲集团方面表示，对该集团未来长期发展仍保持乐观。

业绩下滑

近日，禹洲集团多只美元债连续暴跌，其中2025年2月到期的美元债创出去年4月以来最大跌幅，2026年8月到期的美元债跌幅也创新低，2027年到期票息6.35%的美元债亦跌至今年1月份上市以来新低。港股本周累计已跌超10%，有望创下去年9月以来最长连跌周期。

3月23日，穆迪将禹洲集团的企业家族评级从“Ba3”下调至“B1”，高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”；同时展望由“稳定”调整至“负面”；称评级下调是根据其近期发出的盈利预警所作出的，预计其收入确认将显颓势。

盈利预警公告

据统计，目前禹洲集团存续境外债12只，存续规模55.01亿美元，其中一年内到期规模有9.44亿美元。在境内债券方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，目前存续债券10只，存续规模为105.43亿元。

从过往披露的财务数据看，禹洲的杠杆水平以及现金流状况尚可：截至2020年6月末，公司净资产负债率为63.7%，现金短债比有1.93倍。

尽管公司在盈利预警中也提到集团现金流“稳健”，本周还公告称提前偿还了约3亿美元的两批贷款融资，但公司股债价格近期仍快速下滑，反映出在最近诸多中资开发商陷入债务困境后，投资人对地产行业以及公司的风吹草动都更加敏感。

千亿目标，极速狂奔

禹洲集团1994年成立于厦门，2009年在香港联交所上市，目前已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。

2016年，禹洲集团将总部从厦门搬迁至上海，2018年正式开启千亿征程，2020年启用深圳总部，上海-深圳双总部战略落地。

禹洲集团官网

近年来，禹州集团整体销售规模呈快速增长态势，2020年实现合约销售1049.67亿元，同比增长39.74%，迈入“千亿俱乐部”。据克而瑞数据显示，2020年禹洲集团以732.9亿操盘金额位列房企第46位；以488.1万平方米操盘面积同样位列第46位。

克而瑞数据

禹洲集团业绩下滑早有预兆。2020年上半年，禹洲集团实现营收140.07亿元，同比增长20.37%；实现归母净利润10.19亿元，同比下滑37.81%，“增收不增利”现象显现。

2016-2020年上半年，禹洲集团的销售毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%以及23.04%，可以看出其毛利率已经连续5年下滑，对盈利能力形成负面影响。截至最新报告期，禹洲集团的总资产为1677.55亿元，总负债1367.47亿元，净资产310.08亿元，资产负债率81.52%。

从房企融资新规“三道红线”看，禹洲集团剔除预收款项的资产负债率为73.1％，净负债率63.7%，现金短债比为2.49，踩中一道监管红线，属于“黄档”房企。

近年来，禹洲集团负债规模不断攀升，财务杠杆始终维持在80%之上居高不下，2019年其总负债已飙升至千亿以上。

整体来看，禹洲集团刚性债务规模有640.28亿元，主要为长期有息负债，从财报上看有“大存大贷”嫌疑。

在偿债资金方面，禹洲集团主要依赖于外部融资，其融资渠道较为多元，除了银行借款和债券融资，还通过应收账款，股权融资、股权质押融资以及信托等方式融资。

2017年，禹洲集团提出“区域深耕,全国领先”新的发展战略，定下2020年跻身千亿房企俱乐部的目标。

随后，禹洲集团开始大手笔拿地，在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年总和。

2018年，禹洲集团全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。截至2019年末，禹洲集团总土地储备可供销售建筑面积已达2012万平方米。

土地储备情况

然而，激进扩张一方面导致禹洲集团债务规模飙升，另一方面其高价拿地的弊端开始显现。由于近几年禹洲集团营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。

2019年，高溢价拿地压力下，禹洲集团及时止损，依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。

同时，禹洲集团多地项目因质量问题遭业主投诉维权。千亿销售目标重压下，其大力举债蒙眼狂奔，高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲，却在这个问题上频频出错。

起步于厦门

1988年，大学毕业后，有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。

1993年，林龙安被提拔为厦门市土地开发公司的财务经理，开始与房地产打交道。

次年，三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作，下海从办采石场开始了创业之路，后来他倾其所有创立禹洲地产，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。

禹洲集团董事局主席林龙安

1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市核心地段，但其在产品上花了不少心思，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。

赚得第一桶金后，林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根，2000年前后禹洲在厦门已经做到首屈一指。

2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。

2008年，金融风暴席卷全球，房价下行市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底赴港上市。

上市后，林龙安家族身家暴涨，其以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。

2016年，禹洲将总部迁到上海，有别于其他闽系房企的激进，林龙安更崇尚香港地产商的保守经营。

然而，彼时闽系头部房企销售均超过400亿，而禹洲仅232亿，落下一大截的林龙安开始着急了。

此后，大力举债、疯狂拿地，千亿目标下禹洲开始蒙眼狂奔，但规模扩张偏离了林龙安的战略基调，透支了禹洲的增长潜力，给后续运营埋下隐患。

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